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후순위 담보대출 종류 낮은 금리 대출 방법(2022년)

by 세상의 지식창고
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오늘은 후순위 담보대출 종류와 낮은 금리로 대출을 받는 방법에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다. 보통 후순위 담보대출은 아파트를 담보로 하는 대출상품을 말하는데요. 아무래도 담보가치 중에서 가장 안전한 자산이 아파트이기 때문이죠.

1. 후순위 담보대출이란?
2. 후순위 담보대출 금융권
 1) 제1 금융권
 2) 제2 금융권
 3) 소비자 금융권
3. 후순위 담보대출 장·단점
 1) 장점
 2) 단점
4. 후순위 담보대출로 대환 가능할까?
5. 후순위 담보대출 자주 묻는 질문
6. 마무리

인터넷에서 후순위 담보대출이라고 검색만 해도 수많은 광고가 되는 것을 볼 수 있습니다. 이 중 어느 상품이 나에게 잘 맞는 것인지, 한도는 얼마나 되는지, 금리는 얼마나 나오는지 알아보는 게 혼란스러워질 수도 있는데요.

 

그래서 아파트를 담보로 한 후순위 담보대출의 종류와 조건, 후순위 담보 대출의 장단점, 그리고 후순위 담보대출에 대해서 많이들 궁금해하시는 사항을 QnA로 정리해 봤습니다.

 

 

 

1. 후순위 담보대출이란?

후순위 담보대출란 말 그대로 순위가 뒤에 있는 담보대출의 종류를 말합니다. 등기부등본을 떼 보시면 근저당이나 압류, 가압류에 관한 사항도 적혀 있는 것을 알 수 있는데요.

 

아파트 후순위 담보대출은 보통 세입자가 있는 아파트에 세입자 다음으로 근저당을 설정을 하는 대출을 후순위 담보대출이라고 통상적으로 이야기합니다.

 

그러면 세입자 동의를 받아야 할까요?

세입자 동의가 가능하다면 은행을 선택하거나 금리를 줄이는 데 있어 유리하긴 하지만, 세입자 동의가 없다고 대출이 불가능하지는 않습니다.

 

2. 후순위 담보대출 금융권 종류

1) 제1 금융권

보통 1 금융권에서는 생활안정자금 대출이라는 이름으로 최대 1억 원까지 대출을 이용할 수 있습니다. 그러나 아파트 시세의 95%까지 대출을 해주지는 않기 때문에 자영업을 하시거나 사업을 하시는 분들은 보통 제2 금융권을 이용합니다.

 

2) 제2 금융권

자영업을 하거나 사업을 하고 계시는 분들은 생활 안정 자금 목적보다는 사업을 운영하기 위해 큰 금액을 대출을 받는 만큼 1 금융권 대출보다는 더 높은 한도로 대출을 받을 수 있는 2 금융권을 선호하십니다.

 

 

캐피털이나 보험사, 저축은행 등의 경우 담보물에 시세 대비 90에서 95%까지 높은 한도로 이용이 가능하기 때문입니다.

 

3) 소비자 금융권(대부업)

마지막으로 대부업이라고 불리는 소비자금융권입니다.

 

보통 제3 금융권이라고 하지만 이 말은 없는 말입니다. 소비자 금융권에서는  2 금융권처럼 사업자가 없더라도 후순위 담보대출 이용할 수 있습니다. 사업자 명의가 없는 분들 중 급하게 큰돈이 필요하신 분들은 대부업까지 고려해 볼 수 있는 것이죠. 다만 2 금융권보다 당연히 금리가 높기 때문에 이런 조건들은 잘 따져 봐야 할 것입니다.

 

3. 후순위 담보대출 장·단점

후순위 담보대출의 장점과 단점에 대해서 하나하나 설명해드리겠습니다. 먼저 장점입니다.

 

1) 후순위 담보대출 장점

① 대출 한도와 금리예측이 가능하다.

신용대출은 본인의 소득과 현재 있는 대출 내용 혹은 신용점수에 따라 대출 가능 여부를 판가름하게 됩니다.

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그러나 신용대출은 정부 정책과 각종 규제로 대출이 나올지 나오지 않을지, 금리가 얼마나 될지, 한도액은 얼마나 될지 예측하기가 쉽지 않습니다.

 

그러나 후순위 담보대출은 아파트에 담보가치만을 판단해서 대출 여부를 결정하기 때문에 대출한도를 예측할 수 있어 자금 운용 계획을 세울 때 유리한 점이 있습니다.

 

② 추가 대출이 가능하다.

또 신용대출은 기본적으로 본인의 소득 대비 대출금액이 결정됩니다. 그러나 소득이라는 것이 직장인이라면 매년 올라가는 범위가 정해져 있고 급격한 임금 상승은 기대하기 어렵습니다. 

그러나 후순위 담보대출의 경우는 부동산의 가치가 상승할 때마다 시세를 평가해 추가로 대출받을 수 있습니다.

 

③ LTV와 DSR에서 비교적 자유롭다.

마지막으로 LTV(주택담보대출)와 DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제에서 벗어나 자유롭게 대출을 받을 수 있습니다. 신용대출이나 선순위 대출인 가계대출은 정부에서 많은 규제를 가하고 있습니다. 주택 보유수나  아파트 소재지, 개인의 대출상환 능력 등에 따라 대출 한도가 줄어들거나 대출 자체가 불가능할 수 있습니다.

 

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그러나 후순위 담보대출은 이런 대출 규제에 대해서 어느 정도 자유롭습니다.

 

 

2) 후순위 담보대출 단점

 장점이 있으니 단점도 있겠죠. 단점에 대해 알아보겠습니다.

 

ⓛ 가계대출, 신용대출에 비해 필요한 서류가 많고 부대비용이 발생한다.

일단 대출에 필요한 서류가 신용 대출보다 훨씬 많습니다.

 

신용 대출은 보통 본인 신분증과 재직증명서, 소득증명원만 있으면 되지만 아파트 후순위 담보대출은 등기부등본에서부터 사업자등록증, 인감도장, 인감증명서, 필요한 경우 세입자 동의서까지 필요서류가 훨씬 많기 때문에 대출 전 반드시 꼼꼼한 상담을 통해 대출을 진행해야 합니다.

 

② 대출금리가 높습니다.

개인의 신용에 기반한 대출이 아닌 담보대출이지만, 등기부등본 상 후순위이기 때문에 대출 금리가 높습니다.

 

일반적인 주택담보대출과 가장 다른 점인데요.

 

예를 들어 5억짜리 아파트에 세입자가 3억에 전세를 살고 있는 상태에서 후순위 담보대출로 1억 5천 정도를 받으려고 한다면, 은행 입장에서는 이자를 받는 것도 중요하지만 혹시 모를 사태로 아파트가 경매에 넘어갔을 때 원금을 지키지 못할 가능성이 있기 때문에 금리가 일반 주택담보대출에 비해 높을 수밖에 없습니다.

 

그래서 후순위 담보대출은 해당 지역의 아파트 시세나 실거래가, 심지어 경매 낙찰률까지 꼼꼼하게 살펴봅니다.

 

4. 후순위 담보대출로 대환 가능할까?

후순위 담보대출로 국세를 갚거나 기존 대출 대환이 가능한지 물어보시는 분이 계십니다. 결론부터 말씀드리면 대환이 가능합니다.

건강 보험료나 고용보험료 등 국세를 내는데 대출까지 받아 굳이 이자를 내야 하냐고 대해 묻는 분도 계시는데요. 예전에는 비금융 항목인 건강보험료나 통신비 등이 신용점수에 미치는 영향이 미미했지만 지금은 신용점수에 영향을 크게 끼치고 있습니다.

 

또 기관에서도 국세 징수에 상당한 노력을 기울이고 있기 때문에 단순 신용대출이나 리볼빙 등 카드 대출로 돌려 막기보다는 후순위 담보대출의 금리를 꼼꼼히 따져 보고 갚을 수 있는 대출이나 연체는 갚는 것이 현명합니다.

보통 후순위 담보대출은 만기 일시상환 방식을 적용하는 경우가 많기 때문에 원금 부담 없이 월 이자만 잘 납부한다면 효과적으로 대출 건수도 줄이고 본인의 신용점수도 회복할 수 있는 좋은 차선책이 될 수 있습니다.

 

5. 후순위 담보대출 자주 묻는 질문

Q: 현재 소득의 2배 이상 신용 대출이 잡혀 있습니다. 이런 경우 후순위 담보대출이란 가능한가요?
 A: 가능합니다. 대출 한도는 아파트 시세 80%에서 95% 범위 내에서 만기 일시상환 방식으로 진행이 가능합니다.

 

Q: 현재 사업자로 아파트 후순위 담보대출을 사용하고 있습니다. 추가 대출이 가능한가요?

A: 이 부분은 확인이 필요합니다. 보통 사업자 명의로 아파트 후순위 담보대출을 받았다면 아파트 시세의 대부분을 대출받은 경우가 많은데요. 그동안 아파트 시세가 올랐다면 대출이 더 나올 여지가 있습니다.

 

Q: 아파트 후순위 담보대출 금리가 싼 곳은 어디인가요

A: 가계대출의 경우 대출 금리를 비교해주는 앱이나 사이트가 많이 생겨났지만, 후순위 담보대출을 아직 이런 비교 사이트가 없습니다. 또 은행 내에서도 지점별로 대출 금리가 상이하기 때문에 전문 상담사를 통해 대출을 받기를 권해 드립니다.

 

6. 마무리

금리가 낮은 곳에서 대출을 받기 위해서는 전국 은행의 네트워크를 가지고 있는 전문상담사와 대출을 진행하는 것이 좋습니다. 제가 아래 글에서도 말씀드렸듯 상담사는 대출자에게 수수료를 받는 구조가 아니라 은행에서 건당 수수료를 받는 구조라 특별히 상담사를 배척하실 필요가 전혀 없습니다.

 

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후순위 담보대출이 필요하신 분은 주변에 잘 아는 상담사를 소개받으시거나, 유능한 전문상담사를 통해 낮은 금리로 대출을 진행하시기 바랍니다.

 

 

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