DSR 규제를 피하는 방법에 대해서 설명드리려고 합니다. 7월부터는 DSR 규제액이 2억에서 1억으로 줄어들었는데요. 어떤 방법으로 규제를 피할 수 있는지 알아보겠습니다.
1. DTI와 DSR의 차이점
2. DSR 규제 3단계
3. DSR 규제 피해 대출 더 받는 방법
4. 제2 금융권 이용 시 장점
5. 대출 실행 방법
오늘부터 DSR 적용 대상이 1억 원 초과 개인 대출자로 확대되었습니다. 원래는 2023년에 시행되기로 했던 규제를 1년 앞당긴 것인데요. 실수요자를 위한 주택담보대출의 규제는 완화해준다고 하지만 실수요자 요건을 만족하지 못하는 분들도 많습니다.
이런 분들을 위해 DSR 규제를 피해 대출을 어떻게 더 받을 수 있을지 바로 확인해보겠습니다.
1. DTI와 DSR 차이점
DTI와 DSR에 대해 찾아보면 너무 어렵게 설명된 글이 많습니다. 총소득 대비 원리금 이자가 어떻고..
쉽게 설명드리면 DTI는 대출을 할 때 주택담보대출의 원리금만으로 계산하는 방식이고 DSR은 주택담보대출 외 은행권에서 조회 가능한 모든 대출의 원리금을 포함해 계산하는 방식입니다.
DSR에 포함되는 대출 종류는 대략적으로 주택담보대출, 중도금 및 이주비 대출, 전세대출, 전세보증금 대출, 신용대출(마이너스 통장 포함), 비주택 담보대출, 예적금 및 유가증권 담보대출, 장기 카드대출 등이 있습니다.
2. DSR 규제 3단계 시작
단계적으로 DSR이 강화되고 있는데요. 단계를 보면 아래와 같습니다.
| 1단계 | 2단계 | 3단계 | |
| 주담대 | 투기·조정대상지역 6억원 초과주택 |
총 대출액 2억 원 초과 |
총 대출액 1억 원 초과 |
| 신용대출 | 1억 초과 |
22년 7월부터는 DSR 3단계 규제가 시작되면서 차주 단위로 은행권에서는 DSR 1억 초과 시 규제가 적용되도록 바뀌었습니다.
예를 들어 내 연봉이 4000만 원이다.
그러면 연봉의 40%에 해당하는 1600만 원 이상이 매년 은행에 원리금으로 지불되서는 안 된다는 것입니다. 1억 이상 대출에서 갚아야 할 원리금이 1600만 원 이상이면 대출이 거절되거나, 대출액을 줄여야 할 수밖에 없습니다.
그러면 어떻게 DSR 규제를 피해 대출을 더 받을 수 있을까요?
3. DSR 규제를 피해 대출을 더 받는 방법
DSR 규제에서 자유롭기 위해서는 아래 방법을 생각해볼 수 있습니다.
- 대출기간을 늘리는 방법
- 금리를 낮추는 방법
- 소득을 높이는 방법
- 대출액을 줄이는 방법
- DSR 한도가 높은 은행을 찾는 방법
첫 번째 대출기간을 늘리는 건 내 마음대로 되는 것이 아니고 은행에서 해당 상품이 있을 때나 가능합니다. 실제 은행권에서도 DSR규제를 최대한 피해 가기 위해 최근 주택담보대출의 상환기간을 45년, 50년까지 늘리고 있죠.
두 번째 금리를 낮추는 방법은 현재로서는 쉽지 않습니다. 금리 인상 시기이고 금리인상이 예고되어 있기 때문이죠. 세 번째 소득을 높이는 방법도 개인사업을 하는 분이 아니라면 당장 급격하게 소득을 높이는 것은 직장인에게 불가능합니다.
그러면 어떻게 규제를 피해 갈 수 있을까요? 방법은 두 가지가 있습니다.
1) 첫 번째 방법은 대출액을 줄이는 방법입니다.
필요한 곳이 있어서 대출을 받으려고 하는데 이게 무슨 말도 안 되는 소리냐고 하시는 분들도 계실 텐데요. 보통 직장인 분들은 신용대출이나 마이너스통장을 가지고 있습니다. 이런 대출은 상환기간이 5년으로 계산되어 DSR 계산 시 매우 큰 비중을 차지합니다.
예를 들어볼까요?
연소득 5,000만 원인 사람이 금리 4%에 만기 35년인 주택담보대출을 3억 받는다고 가정해보죠. 그러면 갚아야 할 원금 약 400만 원, 이자 약 1200만 원 정도로 DSR이 대략 32% 정도 됩니다. 대출이 가능한 거죠.
그런데 신용대출이 연봉만큼 있다면?
신용대출 연 원리금 상환액만 약 1,200만 원이 나옵니다. 여기에 위에 주택담보대출금액까지 더해지면 원리금 상환 총액은 2,800만 원으로 DSR 56%가 나옵니다. 결과적으로 DSR 40% 비율을 맞추기 위해서는 주택담보대출을 1.5억만 받아야 하는 상황이 됩니다.
이럴 때 많은 분들이 주택담보대출을 적게 받는 수밖에 없겠다고 생각하는데요. 반대로 신용대출을 최대한 갚아 주택담보대출 가능액을 올릴 수 있습니다. 신용대출을 1,500만 원으로 줄이면 3억까지 DSR에 맞춰 대출이 가능합니다.
2) 제2 금융권 대출을 사용하는 방법이 있습니다.
제2 금융권은 DSR규제가 50%까지입니다. 10%가 대출액에 크게 영향을 미치겠어?라고 생각하실 수 있지만 실제로 계산해보시면 엄청난 차이를 만들어냅니다.
제1 금융권에서는 위 조건으로 신용대출 5,000만 원 유지 시에 최대 1.5억까지밖에 주택담보대출이 되지 않지만, 제2금융권에서는 2.5억까지 1억이나 대출을 더 받을 수 있습니다.
또 신용대출을 줄이는 방식까지 사용하면 기존 5,000만 원 대출을 3,500만 원까지 줄여도 주택담보대출은 3억까지 가능해집니다.
4. 제2 금융권 이용 시 장점
제2 금융권을 통한 대출 시 장점이 있을까? 궁금하실 텐데요. 오히려 1 금융권보다 더 나은 부분도 많습니다.
대표적인 것이 금리를 예약할 수 있다는 점인데요. 보통 대출을 하면 심사부터 실행까지 1~3달 정도 걸리는데요. 그 사이 금리가 변할 때가 있죠. 특히 요즘 같은 금리인상기에는 자고 일어나면 금리가 올랐다는 소식이 들릴 정도인데요.
제2 금융권 대출은 처음 대출상담 시 안내받은 금리를 고정해둘 수가 있습니다. 예전에는 시중은행에서도 시행했던 제도인데요. 지금은 1 금융권에서는 없어지고 제2 금융권에만 남아있는 제도입니다.
두 번째는 우대금리를 위한 부수 거래조건이 없습니다. 처음 안내받은 금리가 카드 사용액이나 자동이체 여부에 따라 달라진다거나 하는 게 없어서 부수조건을 챙기기 귀찮으시거나 챙기기 힘든 분들에게는 더 나은 선택일 수 있습니다.
물론 제1 금융권에 비해 대출금리 자체가 높을 수는 있지만, 금리 차이가 크지 않고 원리금 상환만 잘되면 신용도에도 전혀 문제가 없기 때문에 추천드리고 싶은 방법입니다. 그러면 어떻게 대출을 진행하면 될까요?
5. 대출 실행 방법
보험사 등 제2 금융권이 눈에 잘 띄게 주변에 있는 게 아니고, 대출금리도 지점마다 상당히 차이가 있습니다.
그렇기 때문에 대출상담사를 통해 대출을 실행하시기를 추천드립니다.
대출상담사가 갑자기 왜 나와?라고 생각하실 수도 있는데요. 이분들이 우리 대신 대출 신청해준다고 저희에게 돈을 받아가는 게 아닙니다.
혹시 신축 아파트 주택담보대출 진행해보신 적 있으신가요?
보통 아파트와 여러 은행에서 협약을 맺어 우대금리를 내걸고 대출을 진행하는데요. 이때 제1 금융권이라도 대출상담을 전문으로 하는 상담사 분들과 대출 진행을 하게 됩니다.
저도 작년에 입주한 아파트에 주택담보대출을 받을 때 이 방식으로 진행했는데요. 이 분들은 따로 차주(대출자)에게 수수료를 받는 게 아니라 은행에서 건당 수수료를 지불하기 때문에 차주에게는 피해가 전혀 없습니다. 오히려 언제든 전화를 해 필요한 서류나 궁금한 점을 물어볼 수 있기 때문에 더 편리한데요.
주변에 잘 아는 상담사가 있거나 유능하다고 알려진 분이 계시다면 그분을 통해 상담을 진행하는 게 차주에게는 시간적 이득이, 상담사에게는 금전적 이득이 될 것입니다.^^
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